올해 입주 예정 신축 주택 '첫' 전세, 상생임대 해당 안돼

올해 입주 예정 신축 주택 '첫' 전세, 상생임대 해당 안돼

 

지난 2일부터 확대 개편된 상생임대인 제도가 시행된 가운데 올해 입주하는 신축 주택의 '첫' 전세에 대해 '직전 임대차 계약'으로 인정받느냐 여부를 놓고 의견이 분분하다. 직전 임대차 계약은 상생임대계약 이전에 비교대상의 전세계약이다. 직전 임대차 계약에서 5% 이내로 전셋값을 인상하거나 기존 계약을 갱신하면 상생임대계약이 된다. 신축 주택은 기존 전세가격이 없는 터라, '첫' 전세를 '직전 임대차 계약'으로 볼 수 있는지 여부에 대한 문의가 쇄도한 상황이다.

 

상생임대주택이란 임대료를 직전계약보다 5% 이내로 인상한 주택을 말한다. 이같은 상생임대주택에 속하면 조정대상지역 주택 양도시 비과세 요건은 2년 이상 실거주 의무가 면제된다. 상생임대인이 실제 거주하지 않았더라도 장기보유특별공제 적용에 이어 양도세도 양도가격 12억원 초과분만 내면 된다.

 

이같은 상생임대주택 관련해, 올해 입주하는 신축아파트에 대한 문의가 많았다. 신축 아파트의 잔금을 대출이 아닌 전세금으로 처리하는 경우가 있는데, 이 또한 상생임대주택으로 인정받을 수 있는지에 대해서다. 신축 아파트의 잔금을 전세금으로 치룬다면 잔금 이전에 전세계약이 이뤄지는 만큼 상생임대주택의 요건인 '직전 임대차 계약'에 포함되지 않는다.

 

반대로 신축 아파트의 잔금을 대출로 모두 완료한 후에 전세를 받아야만 상생임대주택의 요건인 '직전 임대차 계약'에 해당된다. 올해 입주하는 신축 아파트는 상생임대주택으로 인정받으려면 처음 전세를 받은 후 1년 6개월이 지나고 전세계약을 갱신해야 한다. 또는 1년 6개월 후 5% 이내로 인상한 전셋값으로 신규 전세입자를 받아야 한다는 것이다.

 

기재부 관계자는 "올해 입주하는 신축은 직전 비교대상이 될 전세가격이 형성돼있지 않아 1년 6개월 후 전세계약을 새로하거나 갱신하는 경우에 상생임대주택으로 신청 가능하다"고 말했다.

 

이같은 점 때문에 최근 신축 아파트의 전세기간을 1년 6개월로 설정하는 경우도 상당한 것으로 기재부는 파악하고 있다. 1년 6개월 후 전세계약갱신청구권을 활용하면 상생임대주택으로 인정받을 수 있기 때문이다. 내년 6월말까지 입주 예정인 신축 아파트만 2024년말까지 상생 임대주택 신청이 가능한 셈이다. 기재부도 이번 상생임대주택에 대한 확대 개편안이 2024년말까지 한시적으로 운영되는 만큼 불가피하다는 설명이다.

 

 

 

 

 

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202208311140443660360

올해 입주 예정 신축 주택 '첫' 전세, 상생임대 해당 안돼

2022.8.31 e대한경제 김현희 기자