상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

 

윤 정부의 첫 부동산 대책 중에서

사람들의 많은 관심이 주목되고 있는

상생임대주택 관련해서

오늘 기재부에서 양도소득세 특례

10문 10답 보도자료가 발표되었습니다.

같이 보시죠~

 

 

 

 

 

(질문1) "상생임대주택"으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?

 

(답변1) 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

▲ 이번 개정으로 임대일 개시 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음

 

 

 

 

(질문2) "상생임대계약"으로 인정받기 위해서는 "직전 임대차계약" 대비 '임대료 5% 인하' 인상을 준수해야 하는데, 이 때 "직전 임대차계약"이 무엇인가요?

 

(답변2) "직전 임대차계약"이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 "직전 임대차계약"에 해당하지 않습니다.

 

 

 

 

(질문3) "직전 임대차계약"과 "상생임대차계약"의 임차인이 동일해야 하나요?

 

(답변3) 아닙니다. "직전 임대차계약"과 "상생임대차계약"의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

 

 

 

 

(질문4) "직전 임대차계약"과 "상생임대차계약" 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

 

(답변4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

 

 

(질문5) "상생임대차계약"을 언제까지 체결해야 "상생임대주택"으로 인정받을 수 있나요?

 

(답변5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

 

 

 

 

(질문6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "상생임대차계약"으로 인정되나요?

 

(답변6) 가능합니다

 

 

(질문7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 "상생임대주택"이 될 수 있나요?

 

(답변7) 가능합니다.

 

 

(질문8) 임대주택이 다가구주택인 경우 "상생임대주택"으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 "상생임대차계약"을 체결해야 하나요?

 

(답변8) 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

▲다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄

 

 

 

 

(질문9) "직전 임대차계약"에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 "상생임대차계약"에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

 

(답변9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

▲"직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상"이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정

 

 

 

<직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례>

1. 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우

2. 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

3. 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

<직전 임대차계약에 따른 의무기간 불인정 사례>

4~6 실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우

 

 

<상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례>

1. 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우

2. 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

3. 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

<상생 임대차계약에 따른 의무기간 불인정 사례>

4~6 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우

 

 

 

(질문10) "상생임대차계약"을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상여부를 어떻게 판정하나요?

 

(답변10) 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세에서 월세 전환율)을 활용하여 계산합니다.

 

예1) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8125원 이하로 설정해야 함

예2) 월세보증금 2,000만원+월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함